Onderkelderen: kelder onder je huis bouwen

Wat is onderkelderen#

Onderkelderen betekent dat je een kelder maakt onder een gebouw dat er al staat, of onder een deel dat je erbij bouwt. Je graaft de grond onder de woning weg en vervangt of versterkt de fundering. Daarna bouw je een waterdichte betonnen bak waar vroeger alleen zand of een kruipruimte zat. Het resultaat is een volwaardige verdieping onder het maaiveld, zonder dat je perceel of de buitenkant van het huis groter wordt.

Dat maakt het aantrekkelijk in stedelijk gebied, waar je niet naar achteren of naar boven kunt uitbreiden. Een kelder van 40 tot 60 vierkante meter is vergelijkbaar met een complete extra woonlaag. Daar staat tegenover dat het een zwaar bouwkundig project is: je werkt onder de fundering van een huis dat moet blijven staan, vaak dicht bij de buren en vaak onder het grondwaterpeil. Dat vraagt om een constructeur, een gespecialiseerde aannemer en een goede voorbereiding.

De drie situaties#

In de praktijk komen drie uitgangssituaties voor. Ze verschillen sterk in prijs, risico en doorlooptijd.

Kelder onder een bestaande woning#

Dit is de klassieke vorm van onderkelderen en de meest ingrijpende. De woning wordt tijdelijk ondersteund, de grond wordt in stroken of segmenten weggegraven en er komt een nieuwe fundering onder het huis. Dit zie je veel bij jaren-30 woningen, herenhuizen en grachtenpanden in Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Utrecht. Lees meer op kelder onder een bestaande woning.

Kelder onder een nieuwe aanbouw#

Bouw je een uitbouw aan de achterkant, dan kun je daar tegelijk een kelder onder maken. De grond is vrij bereikbaar, er staat nog geen gebouw bovenop en de nieuwe fundering wordt meteen op de kelder afgestemd. Dat is per vierkante meter meestal de goedkoopste manier om kelderruimte te winnen. Zie kelder onder een aanbouw.

Souterrain of kruipruimte verdiepen#

Heb je al een lage kelder, een souterrain of een hoge kruipruimte, dan is verdiepen soms voldoende om er een bruikbare ruimte van te maken. Je graaft de bestaande vloer uit, legt een nieuwe vloer lager aan en verlengt de wanden. Dit werkt alleen als de fundering het toelaat. Zie souterrain en kruipruimte verdiepen.

Bouwmethodes#

Welke methode past, bepaalt de constructeur op basis van de fundering, de bodem en het grondwater. De belangrijkste technieken, in gewone taal:

Onderheien en vijzelen#

Bij een woning op staal (een fundering die direct op de grond rust, zonder palen) wordt de bestaande fundering in korte stukken ondergraven en onderschept. Vaak worden daarbij nieuwe palen geboord of gedrukt naast of onder de muren, waarna de muur met hydraulische vijzels op de nieuwe palen wordt overgezet. Dit gaat in kleine stappen, zodat het huis nooit over een grote lengte zonder steun staat. Het is arbeidsintensief en daardoor relatief duur, maar het is de beproefde methode bij smalle stadswoningen.

Jetgrouten#

Jetgrouten is een techniek waarbij onder hoge druk een mengsel van cement en water in de grond wordt gespoten. Daardoor ontstaan kolommen van gestabiliseerde grond die samen een wand of een fundering vormen. Het voordeel is dat je weinig ruimte nodig hebt en kunt werken onder en naast bestaande muren. Het wordt veel toegepast bij grachtenpanden en bij woningen met een gedeelde bouwmuur. De kosten zijn hoog en het resultaat is minder voorspelbaar dan beton dat je ziet storten, dus de constructeur schrijft meestal proefkolommen en controle voor.

Damwanden#

Damwanden zijn stalen of houten profielen die rond de bouwkuip in de grond worden gedrukt of getrild. Ze houden de grond en het grondwater tegen tijdens het ontgraven. Bij een kelder onder een aanbouw is dit de standaardoplossing. Bij een bestaande woning kan het alleen als er ruimte is om de wanden te plaatsen. De trillingen mogen het huis en de buren niet beschadigen. Drukken is stiller en trillingsarmer dan trillen, maar duurder.

Kelderbak: prefab of in het werk gestort#

De kelder zelf is een betonnen bak. Die kan ter plaatse worden gestort (in het werk gestort) of uit prefab elementen worden opgebouwd. In het werk storten is flexibel en past bij onregelmatige vormen en bestaande woningen. Prefab is sneller en gecontroleerder, maar vraagt een vrije bouwplaats en hijsruimte, en past dus vooral bij aanbouwen. In beide gevallen wordt de kelder waterdicht gemaakt: als een witte kelder (waterdicht beton met zorgvuldig gedetailleerde naden) of als een zwarte kelder (beton met een aparte waterdichte laag aan de buitenkant). Meer daarover staat op de techniekpagina’s over grondwater en fundering.

Stappenplan van idee tot oplevering#

Een kelderproject verloopt in grote lijnen altijd volgens dezelfde stappen. De volgorde is belangrijk, omdat elke stap informatie oplevert voor de volgende.

1. Haalbaarheid. Je kijkt naar het bouwjaar, het funderingstype, de grondwaterstand en de ruimte rondom het huis. Een bouwkundige of aannemer doet een eerste inschatting. Onze Kelderscan geeft op basis van je postcode en woningtype een eerste indicatie.
2. Grondonderzoek. Een sondering (het meten van de weerstand van de bodem) laat zien hoe de grond is opgebouwd en hoe diep het grondwater zit. Een funderingsinspectie laat zien waar het huis op staat. Zonder dit onderzoek kan niemand een betrouwbare prijs geven.
3. Ontwerp en constructie. Een architect of bouwkundig tekenaar maakt het ontwerp. De constructeur berekent de fundering, de kelderwanden en de tijdelijke ondersteuning en schrijft de bouwmethode voor.
4. Vergunning. Je vraagt de omgevingsvergunning aan bij de gemeente, en waar nodig een melding of vergunning voor bemaling bij het waterschap. Zie de vergunningpagina.
5. Offertes en aannemer. Met het constructieve ontwerp vraag je offertes aan bij twee of drie gespecialiseerde bedrijven. Let op wat wel en niet in de prijs zit, zoals bemaling, afvoer van grond en herstel van de tuin.
6. Voorbereiding. Bouwkundige vooropname bij de buren, verzekeringen, tijdelijke huisvesting als dat nodig is, en afspraken over werktijden en bereikbaarheid.
7. Uitvoering. Ontgraven, funderen, de kelderbak bouwen, waterdicht maken, aansluiten op de woning.
8. Afwerking en oplevering. Isolatie, installaties, trap, daglichtvoorzieningen en de afbouw. Daarna de oplevering met opleverrapport.

Doorlooptijd#

De voorbereiding kost doorgaans meer tijd dan de bouw. Grondonderzoek, constructieberekening en vergunning vragen samen al snel drie tot zes maanden. De reguliere vergunningprocedure duurt acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken. De bouw zelf ligt bij een kelder onder een aanbouw rond de twee tot vier maanden. Bij een kelder onder een bestaande woning is het eerder vier tot acht maanden. Aannemers noemen uiteenlopende termijnen, dus vraag altijd een planning met mijlpalen.

Houd ook rekening met wachttijd: gespecialiseerde bedrijven hebben vaak een orderportefeuille van enkele maanden tot een jaar. Begin daarom op tijd met de haalbaarheidsstap.

Wat een constructeur doet#

De constructeur is de spil van een kelderproject. Hij of zij rekent uit welke krachten op de fundering en de kelderwanden werken. Ook berekent de constructeur hoe het huis tijdens de bouw veilig ondersteund wordt en hoe de kelder niet opdrijft bij hoog grondwater. De constructeur kiest daarnaast de bouwmethode en schrijft voor welke controles tijdens de bouw nodig zijn. Denk aan het meten van zettingen aan het huis en bij de buren.

De gemeente toetst de constructieberekeningen bij de vergunningaanvraag. Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 is bouwen opgesplitst in een technisch en een ruimtelijk deel. Het technische deel staat in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit. Het ruimtelijke deel staat in het omgevingsplan van de gemeente. Een kelder onder een bestaand huis raakt beide. De constructeur werkt onafhankelijk van de aannemer. Laat je daarom niet alleen op het rekenwerk van de aannemer af, zeker niet bij een kelder onder een bestaande woning.

Is onderkelderen iets voor jou#

Onderkelderen loont vooral als uitbreiden op een andere manier niet kan en de grond onder je huis veel waard is. In de stad is dat vaak het geval. Het loont minder als je perceel ruimte biedt voor een uitbouw zonder kelder. Hetzelfde geldt als de gemeente vanwege het grondwater geen kelders toestaat, of als de fundering eerst volledig hersteld moet worden. Op de kostenpagina vind je bandbreedtes per situatie, en op de vergunningpagina wat de gemeente van je vraagt.