Onderkelderen in ’s-Hertogenbosch

Deze pagina gaat over ’s-Hertogenbosch en omgeving, waaronder Vught, Oisterwijk, Rosmalen, Het Zand, Muntel.

Onderkelderen in ’s-Hertogenbosch#

’s-Hertogenbosch is een compacte stad. De binnenstad is beschermd stadsgezicht, Het Zand en De Muntel zijn vooroorlogse wijken met smalle, diepe percelen. Wie daar woont, heeft weinig opties om ruimte toe te voegen. De tuin is klein, de buren staan dichtbij en een dakopbouw ligt gevoelig bij welstand. Een kelder is dan de enige manier om een verdieping toe te voegen zonder het straatbeeld te raken.

Ten zuiden en westen van de stad liggen Vught en Oisterwijk, twee van de meest gewilde woongemeenten van Brabant. Daar is de ruimte er wel, maar de prijs van een groter huis in dezelfde bosrijke omgeving ook. Eigenaren van villa’s investeren daar liever in hun bestaande woning. Een kelder voor een gym, thuisbioscoop of wijnopslag is dan een logische stap. Rosmalen, sinds 1996 onderdeel van de gemeente, zit daar qua woningtype tussenin.

Kelderbeleid en vergunning in ’s-Hertogenbosch#

Wij hebben geen apart kelderbeleid van de gemeente ’s-Hertogenbosch gevonden. Een kelder valt onder de gewone omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit, die je aanvraagt via het Omgevingsloket. De gemeente behandelt de meeste aanvragen binnen acht weken en biedt een conceptverzoek aan voor een schriftelijk advies vooraf. Bijna elke aanvraag gaat langs de Adviescommissie Omgevingskwaliteit, die toetst op welstand en monumentale waarden. In de binnenstad en in het beschermde stadsgezicht van De Muntel weegt dat zwaar. Een koekoek of lichtstraat aan de voorkant krijg je daar niet zomaar.

Naast de vergunning geldt voor een kelder onder een woning meestal de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Dan heb je een kwaliteitsborger nodig en doe je een bouwmelding voor de start en een gereedmelding na afloop. Voor het onttrekken van grondwater tijdens de bouw heb je te maken met het waterschap. Voor het grootste deel van de stad is dat Waterschap Aa en Maas, voor het Dommeldal Waterschap De Dommel. Hoe streng de gemeente een kelderplan beoordeelt, hangt af van de locatie. Dat gebeurt per geval. Lees de algemene uitleg op de vergunningpagina.

Vught en Oisterwijk zijn eigen gemeenten met een eigen loket en eigen regels. Rosmalen valt onder het loket van ’s-Hertogenbosch.

Bodem en grondwater#

De stad ligt op het laagste punt van de Meierij, waar de Dommel en de Aa samenkomen en als Dieze naar de Maas stromen. Studies van de ondergrond beschrijven een holocene deklaag van zandige klei, veen en lemig zand van tientallen meters dik. Die laag is slecht doorlatend. Het regionale grondwater staat het hoogst dicht bij de Maas, waar kwel een rol speelt. Verder naar het zuiden zakt het peil in de loop van het jaar naar 0,8 tot 1,2 meter onder maaiveld. In de stad zelf en in de wijken langs de Dommel moet je ervan uitgaan dat je kelder in het grondwater staat. Het Bossche Broek is al sinds de zestiende eeuw een overloopgebied en de waterschappen werken met het programma Howabo aan hoogwaterbescherming voor de stad.

Voor een kelder betekent dit: een waterdichte betonnen bak, bemaling tijdens de bouw en vaak retourbemaling om zetting bij de buren te voorkomen. Klei en veen zetten na het verlagen van het grondwater, dus monitoring van de belendingen hoort erbij. Het Zand is ooit opgehoogd met zand uit de Vughtse heide. Je graaft daar dus eerst door een pakket opgebracht zand voordat je op de natuurlijke klei en het veen zit. Vught en Oisterwijk liggen op de hogere dekzandgronden met bossen. Daar graaf je in zand en zit het grondwater meestal dieper. Check altijd de boringen op DINOloket en laat een sondering en een peilbuis plaatsen. Op de grondwaterpagina leggen we de keuzes uit.

Woningtypen per buurt#

Het Zand is de stationswijk die tussen 1889 en 1914 werd gebouwd op opgehoogd terrein tussen de Dommel en het spoor. De herenhuizen aan de Stationsweg en de lanen erachter zijn rijk gedetailleerd en hoog. Ze staan op smalle, diepe kavels met de buren direct ernaast. Onderkelderen betekent hier een kelder onder de hele plattegrond met de belendingen in het constructieve plan. Een deel van de panden is monument.

De Muntel dateert uit de jaren twintig en is beschermd stadsgezicht. Het is een wijk van tuindorpachtige blokken en herenhuizen, zoals het complex van architect Valk aan de Pelssingel uit 1921. De percelen zijn klein en de wijk ligt laag langs de Aa. Een kelder is technisch haalbaar maar vraagt om een strakke bouwplaats en afstemming met de buren.

Rosmalen is een voormalig dorp dat in 1996 bij de gemeente kwam. De woningvoorraad is overwegend naoorlogs met veel vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen op ruime kavels. Rosmalen ligt op de overgang naar het dekzand, dus de grondwaterstand verschilt sterk per straat. Een kelder onder een nieuwe aanbouw is hier vaak de eenvoudigste route.

Vught is de villagemeente ten zuiden van de stad, met lommerrijke lanen en grote kavels. Veel villa’s zijn vooroorlogs of naoorlogs en vrijstaand. De zandgrond en de ruimte maken Vught technisch de gemakkelijkste plek in de regio. Houd rekening met bomen en met de eigen welstandsregels van de gemeente Vught.

Oisterwijk ligt verder naar het westen tussen bossen en vennen. De villa’s staan op zand en op grote percelen. Ook hier is een kelder onder bestaand huis of aanbouw goed te doen, met het bos als aandachtspunt bij de bemaling.

Wat kost een kelder in ’s-Hertogenbosch#

De landelijke bandbreedte ligt per oktober 2026 op 1.500 tot 4.500 euro per m². De Bossche stadswijken zitten in de bovenste helft daarvan. De oorzaak is de combinatie van hoog grondwater, slappe klei en veen, smalle kavels en het beschermde stadsgezicht. Een kelder onder een herenhuis in Het Zand of De Muntel komt al gauw op 3.000 tot 4.500 euro per m² casco. In Vught, Oisterwijk en delen van Rosmalen zit je op zand en met meer ruimte. Daar ligt het midden van de bandbreedte voor de hand.

Daglicht, trap en afwerking komen daar bovenop. Rekenvoorbeelden en de kostenfactoren staan op de kostenpagina.

Zo werkt het#

Vul de Kelderscan in met je adres, het woningtype en je wensen, en je krijgt direct een indicatieve prijsrange voor ’s-Hertogenbosch. Daarna koppelen we je aan maximaal drie gespecialiseerde kelderbouwers die de Bossche ondergrond kennen.