Vergunning voor een kelder onder je huis

De omgevingsvergunning onder de Omgevingswet#

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Die wet bundelt de oude regels voor bouwen, ruimtelijke ordening, milieu en water. Voor jou als huiseigenaar betekent het dat je één aanvraag doet via het Omgevingsloket, het digitale loket van de overheid. Daar doe je eerst een vergunningcheck en daarna de aanvraag. De gemeente is in de meeste gevallen het bevoegd gezag, dus de partij die beslist.

De oude termen zijn veranderd. Het bestemmingsplan heet nu omgevingsplan. Het Bouwbesluit 2012 is vervangen door het Besluit bouwwerken leefomgeving, afgekort Bbl. De omgevingsvergunning bestaat nog, maar is opgeknipt in losse activiteiten. Voor een kelder zijn twee activiteiten van belang.

Bouwactiviteit versus omgevingsplanactiviteit#

De Omgevingswet maakt een onderscheid dat de overheid zelf “de knip” noemt. Een bouwplan wordt beoordeeld op twee losse onderdelen, elk met een eigen vergunningplicht.

De technische bouwactiviteit#

Dit gaat over de vraag of het bouwwerk veilig en gezond is. De gemeente toetst aan het Bbl: constructieve veiligheid, brandveiligheid, daglicht, ventilatie en hoogte. Het Rijk bepaalt welke bouwwerken voor dit onderdeel een vergunning nodig hebben. Eenvoudige bouwwerken zijn vergunningvrij of vallen onder een meldplicht. Een kelder onder een bestaande woning is geen eenvoudig bouwwerk. De fundering verandert en de constructie wordt tijdelijk ondersteund. Daarvoor heb je een vergunning voor de bouwactiviteit nodig.

De omgevingsplanactiviteit#

Dit gaat over de vraag of het bouwwerk op die plek past. De gemeente toetst aan het omgevingsplan: mag hier ondergronds worden gebouwd, hoe diep, hoe groot, en zijn er regels voor grondwater, monumenten of een beschermd stadsgezicht. Veel omgevingsplannen staan ondergronds bouwen toe tenzij het uitdrukkelijk is verboden. Andere gemeenten hebben juist regels voor diepte en oppervlak van kelders. Past je plan binnen het omgevingsplan, dan is soms geen vergunning voor dit onderdeel nodig. Past het niet, dan vraag je een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit aan. De gemeente weegt dan af of ze wil afwijken.

In de praktijk vraag je beide activiteiten in één aanvraag aan via het Omgevingsloket. Laat je adviseur of aannemer de aanvraag voorbereiden.

Wanneer is een kelder vergunningvrij#

Praktisch nooit, als het om een kelder onder een bestaande woning gaat. De vergunningvrije categorieën in het Bbl zijn bedoeld voor eenvoudige bouwwerken zoals een dakkapel of een schutting. Een kelder raakt de fundering en de draagconstructie. Daarmee valt hij buiten de vergunningvrije bouwactiviteit.

Bij een kelder onder een aanbouw geldt hetzelfde. Alleen een beperkte verdieping van een kruipruimte, zonder constructieve wijziging en binnen het omgevingsplan, kan soms zonder vergunning. Check dat via het Omgevingsloket en begin nooit met graven voordat je het zeker weet.

De constructieve toets#

De gemeente laat de constructieberekening van je constructeur beoordelen. Dat kan door een eigen constructeur of door een externe adviseur. De toets gaat over de sterkte en stabiliteit van de kelder en de woning erboven. Ook de tijdelijke ondersteuning tijdens de bouw en de opdrijving bij hoog grondwater worden beoordeeld.

Wat je daarvoor aanlevert:

• Een sonderingsrapport met de bodemopbouw en de grondwaterstand.
• Een funderingsinspectie met het type en de staat van de bestaande fundering.
• Constructietekeningen van de kelderbak, de fundering en de aansluiting op de woning.
• Een berekening van de bouwkuip en de tijdelijke ondersteuning.
• Een bemalingsadvies als je grondwater gaat wegpompen.

Vraagt de gemeente om aanvullende gegevens, dan staat de beslistermijn stil. Een complete aanvraag scheelt daarom weken.

Gemeentelijk kelderbeleid#

Gemeenten mogen in het omgevingsplan eigen regels stellen aan ondergronds bouwen. Het meest uitgewerkte voorbeeld is Amsterdam. Daar bleek uit onderzoek van Waternet en het Ingenieursbureau dat de optelsom van kelders de grondwaterstroming verstoort. Amsterdam heeft daarom beleid voor grondwaterneutrale kelders. Een kelder mag de stand en stroming van het grondwater niet negatief beïnvloeden. Voor kelders tot 300 vierkante meter en vier meter diep geldt een afwegingskader met technische maatregelen, zoals een goed doorlatende zandlaag rond de kelder. In bepaalde zones van de stad zijn nieuwe kelders helemaal niet toegestaan. Bij een monument of in een beschermd stadsgezicht komt daar de erfgoedtoets bij. Lees meer op de regiopagina van Amsterdam.

Andere gemeenten met veel kelderbouw, zoals Haarlem, Den Haag en Utrecht, hebben eigen regels in het omgevingsplan over diepte, oppervlak en grondwater. Wij noemen die hier niet in detail, omdat ze per wijk en per plan verschillen. Op de regiopagina’s beschrijven we per stad de vergunningspraktijk zodra we die hebben gecontroleerd. Raadpleeg altijd het omgevingsplan van je eigen gemeente via het Omgevingsloket.

Bemaling en het waterschap#

Ligt de kelder onder de grondwaterstand, dan moet de aannemer tijdens de bouw grondwater wegpompen. Dat heet bemaling of bronbemaling. Het onttrekken van grondwater valt onder de regels van het waterschap, vastgelegd in de waterschapsverordening. Afhankelijk van de hoeveelheid water en de duur van de bemaling volstaat een melding of heb je een watervergunning nodig. De drempels verschillen per waterschap.

Voor het lozen van het opgepompte water gelden aparte regels. Bij hoge debieten of lange bemalingen stelt het waterschap voorwaarden: een maximale verlaging van het grondwater, monitoring met peilbuizen en soms retourbemaling. Laat de aannemer vastleggen wie de melding of vergunning regelt en wie de kosten draagt. Meer over bemaling en waterdicht bouwen op de pagina over grondwater.

Buren en burenrecht#

De omgevingsvergunning en het burenrecht zijn twee verschillende sporen. Dat verwart veel eigenaren.

In het vergunningspoor kunnen buren een zienswijze indienen of bezwaar maken. De gemeente publiceert de aanvraag en het besluit. Na het besluit hebben belanghebbenden zes weken om bezwaar te maken, en daarna is beroep bij de rechter mogelijk. De gemeente toetst alleen aan de regels van het Bbl en het omgevingsplan. Angst voor schade of overlast is op zichzelf geen grond om een vergunning te weigeren.

In het privaatrechtelijke spoor geldt het burenrecht uit Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Je mag je buren geen onrechtmatige hinder toebrengen (artikel 5:37), ook niet door een gewijzigde grondwaterstroom. Bij een mandelige muur, een gezamenlijke bouwmuur, mag je alleen bouwen als dat geen schade geeft. Buren kunnen eisen dat een deskundige vooraf vaststelt hoe er veilig gewerkt wordt. Schade door je bouwwerkzaamheden moet je vergoeden, ook als je een vergunning had.

Informeer je buren dus vroeg, deel de tekeningen en laat een bouwkundige vooropname van hun pand maken. Op de pagina over bestaande woningen staat meer over de risico’s voor buren en de verzekering.

Doorlooptijd#

De Omgevingswet kent twee procedures.

Reken voor een kelder onder een bestaande woning op twee tot vier maanden van indienen tot besluit. Daar komen de zes weken bezwaartermijn bij voordat de vergunning onherroepelijk is. Je mag na het besluit in principe bouwen, maar bij bezwaar loop je risico. Veel aannemers wachten de bezwaartermijn af.

Onder de Omgevingswet ontstaat geen vergunning van rechtswege meer als de gemeente te laat beslist. Je kunt de gemeente wel in gebreke stellen en aanspraak maken op een dwangsom.

Leges#

Voor de behandeling van de aanvraag betaal je leges aan de gemeente. Het bedrag staat in de legesverordening en is bij een bouwactiviteit meestal een percentage van de bouwkosten, in schijven. De percentages verschillen per gemeente en per jaar. Uit de legesverordeningen die wij bekeken lopen ze grofweg van 1 tot 3 procent, vaak met een vast bedrag per schijf en een minimumbedrag. Bij een kelder met bouwkosten van 150.000 tot 300.000 euro betaal je dus al snel enkele duizenden euro’s. Voor de omgevingsplanactiviteit en voor welstand of erfgoed komen soms aparte bedragen bij.

De gemeente controleert de opgegeven bouwkosten aan de hand van kengetallen, dus geef de reële aanneemsom op. Zie de kostenpagina voor alle bijkomende kosten.

Eisen aan een verblijfsruimte in het Bbl#

Wil je de kelder als woonruimte gebruiken, dan moet hij voldoen aan de eisen voor een verblijfsruimte in het Bbl. Bij nieuwbouw gelden de nieuwbouweisen. Bij een verbouwing geldt in beginsel het rechtens verkregen niveau of het niveau voor bestaande bouw. De gemeente kan voor een nieuwe verblijfsruimte strenger kijken. De belangrijkste eisen:

• Hoogte. Een vrije hoogte van 2,6 meter voor een verblijfsruimte bij nieuwbouw. Bij verbouwing kan een lagere hoogte worden geaccepteerd. Veel gemeenten houden in de praktijk 2,4 meter aan als ondergrens voor een bruikbare ruimte.
• Daglicht. Een verblijfsgebied moet een minimale equivalente daglichtoppervlakte hebben, berekend volgens NEN 2057. Bij een kelder haal je dat alleen met een koekoek, een lichtstraat of een verlaagd terras. De wanden van de koekoek tellen als belemmering mee in de berekening.
• Ventilatie. Een verblijfsruimte heeft een minimale luchtverversing nodig. In een kelder betekent dat vrijwel altijd mechanische ventilatie, met toevoer en afvoer.
• Vluchten en brandveiligheid. Vanuit een verblijfsruimte moet je veilig kunnen vluchten. Een tweede vluchtroute via een koekoek of een rookmelder op de juiste plek maakt het verschil bij de toets.
• Vocht en isolatie. De kelder moet waterdicht zijn en voldoen aan de eisen voor thermische isolatie die bij de verbouwing van toepassing zijn.

Een kelder die alleen als berging dient, hoeft niet aan deze eisen te voldoen. Dat scheelt in de bouwkosten, maar beperkt het gebruik en de meerwaarde. Meer op de pagina over daglicht en ventilatie.

Begin met vooroverleg#

Overleg vooraf met de gemeente via een conceptverzoek. Dat is niet verplicht, maar het voorkomt verrassingen. Wil je weten hoe streng jouw gemeente is, doe dan de Kelderscan.