Gastenverblijf of mantelzorgwoning in de kelder

Drie bestemmingen, drie regimes#

Technisch lijken een logeerkamer, een mantelzorgwoning en een verhuurstudio in de kelder op elkaar: een slaapruimte, een badkamer, meestal een keukentje en liefst een eigen ingang. Juridisch verschillen ze sterk. Een gastenverblijf voor familie en vrienden is gewoon een deel van je woning. Een mantelzorgwoning is een aparte woonruimte voor iemand die zorg geeft of krijgt, waarvoor bijzondere regels gelden. Een verhuurbare studio is een zelfstandige woonruimte en raakt aan de Huisvestingswet, het omgevingsplan, je hypotheek en de belasting. Bepaal vooraf welke van de drie je wilt, want het beïnvloedt de bouw.

Wat de ruimte technisch nodig heeft#

Daglicht en vluchtroute. Een slaapruimte is een verblijfsruimte. Het Bbl vraagt dan 2,6 meter vrije hoogte en daglicht via een equivalente daglichtoppervlakte van minimaal 0,5 m² per ruimte. Voor een woonfunctie komen daar eisen voor brandveiligheid en vluchten bij. Een tweede vluchtroute uit een slaapruimte onder de grond is in de praktijk een vereiste. Een souterrain met eigen buitentrap of een ruime koekoek met opstap lost beide op. Lees souterrain en daglicht en ventilatie.

Badkamer en keuken. Alle afvoeren liggen onder rioolniveau, dus er komt een opvoerinstallatie met voldoende capaciteit voor douche, toilet en keuken. Plan de natte ruimtes bij elkaar en bij de schacht naar boven, dat scheelt leidingwerk.

Ventilatie en geluid. Een bewoonde ruimte vraagt om mechanische ventilatie met afzuiging in badkamer en keuken en toevoer in de slaapruimte. Tussen de kelder en de woning erboven wil je bij bewoning door een ander huishouden echte geluidsisolatie: een zwevende dekvloer en een ontkoppeld plafond. Voor een zelfstandige woonruimte stelt het Bbl eisen aan de geluidwering tussen woningen. Zie isolatie en comfort.

Eigen ingang en toegankelijkheid. Voor een mantelzorgwoning is een trap het probleem. Wie zorg nodig heeft, kan vaak geen buitentrap af. Een souterrain met een korte hellingbaan of een kleine lift is dan de enige praktische optie. Een gastenverblijf voor familie kan prima via de binnentrap.

Regels voor een mantelzorgwoning#

Het omgevingsplan omschrijft een mantelzorgwoning als huisvesting voor een huishouden van maximaal twee personen. Ten minste één van hen verleent mantelzorg aan of ontvangt mantelzorg van een bewoner van de woning. IPLO stelt dat het bouwen van een mantelzorgwoning in de meeste gevallen zonder vergunning mogelijk is. Dat gaat over de ruimtelijke regels in het omgevingsplan en over verbouwingen zonder uitbreiding waarbij de draagconstructie niet wijzigt. Onderkelderen wijzigt de draagconstructie altijd, dus voor de bouw heb je hoe dan ook een omgevingsvergunning nodig. Zie vergunning. Het vergunningvrije deel gaat over het gebruik van de ruimte als mantelzorgwoning.

De regeling verandert. De Wet versterking regie volkshuisvesting is op 1 juli 2026 in werking getreden. Daarmee verhuizen de vergunningvrije regels voor mantelzorgwoningen van het omgevingsplan naar het Besluit bouwwerken leefomgeving. De nieuwe regeling gaat volgens Omgevingsweb in op 1 januari 2027 en sluit aan bij de mantelzorgdefinitie uit de Wmo 2015. De mantelzorgverklaring van een huisarts of wijkverpleegkundige vervalt daarmee. Gemeenten mogen de landelijke regels verruimen maar niet inperken tot een vergunningplicht. Controleer de actuele tekst bij je gemeente of op Regels op de kaart in het Omgevingsloket, want de overgang loopt nog.

Eindigt de zorg, dan vervalt de grondslag voor bewoning als aparte woonruimte. De ruimte wordt dan weer onderdeel van je woning. Wil je daarna verhuren, dan gelden de regels hieronder.

Regels voor verhuur als zelfstandige woonruimte#

Een woonruimte is zelfstandig als die een eigen toegang heeft en een huishouden er kan wonen zonder wezenlijke voorzieningen buiten die ruimte. In de praktijk: eigen keuken, badkamer en toilet. Deelt de kelder de keuken met jou, dan is het onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur), wat in veel gemeenten eveneens vergunningplichtig is.

Het omzetten van één woning in twee zelfstandige woonruimtes heet woningvorming. De Huisvestingswet 2014 (artikel 21) geeft gemeenten de bevoegdheid om dit in de huisvestingsverordening vergunningplichtig te maken. De meeste steden met een krappe woningmarkt doen dat. De gemeente kan de vergunning weigeren als het belang van de woningvoorraad of de leefbaarheid zwaarder weegt. Daarnaast toetst de gemeente aan het omgevingsplan (is een tweede woning op dit adres toegestaan) en aan de bouwregels voor een woonfunctie: minimale oppervlakten, daglicht, geluidwering en brandveiligheid.

Buiten de gemeente heb je te maken met je hypotheekverstrekker, want verhuur vereist vrijwel altijd toestemming. Daarnaast met je opstalverzekering, de huurprijsregulering via het woningwaarderingsstelsel en de belasting over huurinkomsten. Reken dus niet met de huuropbrengst voordat je dit hebt uitgezocht.

Indicatie van de afwerkingskosten#

De ruwbouw, inclusief eigen buitentrap en koekoeken, hoort in de offerte van het onderkelderingsbedrijf. Zie de kostenpagina. Onderstaande afwerking komt daar bovenop, indicatief, peildatum oktober 2026.

Voor een studio van 25 tot 40 m² kom je op grofweg €25.000 tot €70.000 voor de afwerking. Een mantelzorgwoning met hellingbaan of lift zit daar met de ruwbouw ruim boven.

Lees verder#

• Vergunning voor onderkelderen, want de bouw vraagt altijd een omgevingsvergunning.
• Souterrain en half verdiepte kelders, de beste basis voor een eigen ingang.
• Daglicht en ventilatie, voor koekoeken en vluchtroutes.
• Kantoor aan huis in de kelder, als je kantoor en logeerruimte wilt combineren.