Waarom Amsterdam strenger werd voor kelders

Tot een paar jaar geleden was een kelder in Amsterdam vooral een kwestie van geld en een goede aannemer. In de duurdere buurten van Zuid en Oud-West verdwenen tuinen en kruipruimtes onder nieuwe kelders. Sinds 2021 is dat anders. De gemeente toetst elke kelder op grondwaterneutraliteit, en in sommige buurten is een kelder daardoor vrijwel uitgesloten. Dit artikel beschrijft hoe het zover kwam, wat het beleid precies eist en wat het voor jouw plan betekent.

De bodem onder Amsterdam#

Amsterdam ligt op veen en klei, met het draagkrachtige zand op tien tot twintig meter diepte. Het grondwater staat hoog, vaak minder dan een meter onder het maaiveld. De meeste vooroorlogse panden staan op houten palen die nat moeten blijven. Een lagere grondwaterstand betekent paalrot. Een hogere grondwaterstand betekent natte kruipruimtes en kelders. De grondwaterstand in de stad luistert dus nauw, en de gemeente en Waternet beheren die actief met drainage en peilen.

Een kelder is een waterdichte bak in die grond. Een enkele kelder verandert weinig. Maar als in een bouwblok de helft van de tuinen en kruipruimtes onderkelderd wordt, ontstaat een ondergrondse muur waar het grondwater niet meer doorheen kan. Aan de ene kant stijgt het water, aan de andere kant daalt het.

Het onderzoek van 2019#

Dat effect werd lang vermoed, maar pas in 2019 onderbouwd. Waternet en het Ingenieursbureau van de gemeente publiceerden in maart 2019 het rapport Grondwatereffecten van onderkeldering in Amsterdam. Ze modelleerden vier buurten en rekenden door wat er gebeurt bij een toenemend aantal kelders. De conclusie: in grote delen van de stad zijn de effecten van cumulatieve kelderbouw negatief. Het rapport adviseerde om alleen nog grondwaterneutraal te bouwen en een stadsbreed toetsingskader te maken.

Bewoners in Oud-West hadden intussen al klachten over schade en wateroverlast gemeld. Een oorzakelijk verband met individuele kelders kon de gemeente niet aantonen, maar het rapport maakte duidelijk dat het risico reëel was.

Het beleid vanaf 2021#

De gemeente reageerde in drie stappen.

December 2020: de beleidsregel. Het college stelde de Beleidsregel grondwaterneutrale kelders vast, van kracht sinds februari 2021. Die regel geldt bij elke afwijking van het bestemmingsplan voor een ondergronds bouwwerk. De kern: de kelder wordt grondwaterneutraal gebouwd, zodat er geen belemmering van het grondwater optreedt. Tot 300 m² wordt getoetst aan het Afwegingskader. Vanaf 300 m² is een geohydrologisch rapport verplicht.

Januari 2021: het Afwegingskader. De gemeenteraad stelde op 20 januari 2021 het Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam vast. Daarin is voor alle 481 buurten van de stad doorgerekend wat er gebeurt bij volledige onderkeldering, en welke maatregelen per buurt nodig zijn. In de meeste buurten volstaat een doorlatende laag rondom de kelder. In sommige buurten acht de gemeente grondwaterneutraal bouwen niet mogelijk, en daar zou een kelder niet meer vergund moeten worden. Het kader stelt ook dat een kelder maximaal één bouwlaag diep mag zijn. Kelders moeten los van elkaar staan, zodat geen aaneengesloten ondergrondse wand ontstaat.

Oktober 2021: het paraplubestemmingsplan. Een beleidsregel werkt alleen bij een afwijking, en veel bestemmingsplannen stonden kelders gewoon toe. Daarom stelde de raad op 7 oktober 2021 het paraplubestemmingsplan Grondwaterneutrale Kelders vast. Dat plan legt over de hele gemeente, met uitzondering van IJburg, een verbod op niet-grondwaterneutrale kelders. Een geconsolideerde versie dateert van december 2022. Onder de Omgevingswet is dit plan opgegaan in het omgevingsplan van Amsterdam.

Wat grondwaterneutraal in de praktijk betekent#

Het begrip is technisch. Het doorlaatvermogen van de bodem, uitgedrukt in een kD-waarde, moet na de bouw gelijk zijn aan de waarde ervoor. Omdat de kelder zelf ondoorlatend is, moet het water eromheen kunnen. Dat gebeurt met een zand- of grindlaag van enkele decimeters rondom de kelder. Soms komt daar een drainagebuis bij die het water van de ene kant van de kelder naar de andere brengt. Ook damwanden die na de bouw blijven zitten, kunnen het grondwater blokkeren. Die moeten doorlatend worden gemaakt of worden verwijderd.

De aannemer of een geohydroloog maakt een grondwaterneutraliteitstoets die bij de vergunningaanvraag hoort. De gemeente vraagt Waternet om advies. Dat kost tijd en geld, maar het is inmiddels standaardwerk voor Amsterdamse kelderbouwers. Lees de techniek op de pagina over grondwater.

Wat het betekent voor je plan#

• Niet elke buurt kan. Vraag vooraf, bij voorkeur via een conceptaanvraag of een gespecialiseerde aannemer, wat het Afwegingskader voor jouw buurt zegt.
• Het kost meer. De doorlatende laag, de toets en het advies van Waternet komen bovenop de gewone kosten. De bandbreedte op de kostenpagina ligt in Amsterdam aan de bovenkant.
• Het duurt langer. Reken op extra weken voor het advies van Waternet en de aanvullingen die de gemeente vraagt.
• De buren kijken mee. Grondwater is in Amsterdam een gevoelig onderwerp. Een goede vooropname en peilbuizen bij de buren zijn hier geen luxe. Zie burenrecht bij onderkelderen.

Cijfers over het aantal kelders dat sinds 2021 is vergund of geweigerd, publiceert de gemeente niet in een overzicht dat wij hebben kunnen vinden. Wie ze tegenkomt, kan ze aan ons melden.

En andere steden#

Andere gemeenten met veen en hoog grondwater kijken naar Amsterdam. Haarlem, Leiden, Den Haag, Rotterdam en Utrecht stellen eisen via het omgevingsplan en de waterschapsverordening, maar kennen geen stadsbreed afwegingskader. Op de regiopagina Amsterdam lees je de praktische gevolgen per buurt, en op de andere regiopagina’s wat lokaal geldt.