Hoe lang duurt onderkelderen?

Wie vraagt hoe lang onderkelderen duurt, bedoelt meestal de bouw. Maar de bouw is pas de laatste van vier fasen. Daarvoor zitten het onderzoek, het ontwerp en de vergunning, en die kosten samen vaak net zo veel tijd. Dit artikel loopt de fasen langs en geeft per fase een bandbreedte. De cijfers komen uit de praktijk van gespecialiseerde aannemers en lopen per project uiteen.

Overzicht#

Opgeteld kom je op tien tot twintig maanden. Een jaar is snel, anderhalf jaar is normaal. Bij een kelder onder een nieuwe aanbouw kan het korter, omdat de fundering van het bestaande huis niet aangepakt hoeft te worden.

Fase 1: oriëntatie en onderzoek#

In deze fase ontdek je of een kelder onder jouw huis kan en wat die ongeveer kost. Je laat de bouwtekeningen opzoeken in het gemeentearchief, kijkt naar de grondwaterstand en vraagt een of twee gespecialiseerde aannemers om een eerste inschatting. Die aannemer laat vaak direct sonderingen uitvoeren en een peilbuis plaatsen. De peilbuis moet een paar maanden meten om het verloop van de grondwaterstand te kennen. Dat is de reden dat deze fase niet in twee weken klaar is, ook al heb je zelf weinig te doen.

Fase 2: ontwerp en berekening#

Met de onderzoeksgegevens maakt een architect of de aannemer het ontwerp. De constructeur berekent de fundering, de keldervloer en wanden en de tijdelijke situatie tijdens de bouw. Een geohydroloog maakt een bemalingsadvies. Op basis daarvan komen de definitieve offertes. Reken op twee tot vier maanden. Deze fase loopt uit als het ontwerp verandert, bijvoorbeeld omdat je alsnog een patio wilt of omdat de constructeur een andere methode adviseert.

Fase 3: vergunning en voorbereiding#

Een kelder onder een woning heeft in vrijwel alle gevallen een omgevingsvergunning nodig. De reguliere procedure kent een beslistermijn van acht weken, en de gemeente mag die termijn één keer met zes weken verlengen. Als de aanvraag onvolledig is, stopt de klok tot de aanvullingen binnen zijn. In gemeenten met specifiek kelderbeleid, zoals Amsterdam, vraagt de gemeente advies aan het waterschap, wat tijd kost. Lees meer op de vergunningpagina.

Tegelijk loopt de melding of vergunningaanvraag voor de bemaling bij het waterschap. Een melding moet volgens het landelijke model minimaal vier weken voor de start binnen zijn. Een vergunning duurt langer. In deze fase laat je ook de bouwkundige vooropname bij de buren doen en sluit je de aannemingsovereenkomst. Meer daarover in burenrecht bij onderkelderen.

Fase 4: de bouw#

De bouw begint met de inrichting van het werkterrein, de damwanden en de bemaling. Dan volgt het onderheien van de bestaande muren, in vakken om en om. Dat is het langzaamste deel: een meter per vak, een paar vakken per week. Pas als alle muren op nieuwe fundering staan, kan de grond eruit en worden vloer en wanden gestort. Het beton moet uitharden voordat de stempels weg mogen. Daarna volgt de afbouw: isolatie, installaties, vloer, wanden en de trap.

Voor een kelder van 40 tot 80 m² onder een bestaand huis noemen aannemers meestal vier tot acht maanden bouwtijd. Bronnen lopen uiteen. Een afzinkkelder of een kelder onder een aanbouw kan in enkele maanden klaar zijn. Een volledige onderkeldering van een groot herenhuis met gedeelde bouwmuren kan een jaar duren.

Kun je thuis blijven wonen?#

Bij een kelder onder de tuin of onder een nieuwe aanbouw blijft het huis meestal bewoonbaar. Je hebt wel maanden een bouwput naast de deur. Bij een kelder onder het hele huis gaat de begane-grondvloer eruit en is het huis niet bewoonbaar. Reken dan op minimaal de bouwfase voor tijdelijke huisvesting, en neem die kosten mee in de begroting. Op de kostenpagina staat een rekenvoorbeeld.

Wat vertraging veroorzaakt#

De meeste vertraging zit niet in het werk zelf, maar in wat eromheen moet gebeuren.

• Een onvolledige vergunningaanvraag die de gemeente terugstuurt.
• Bezwaar van buren tegen de vergunning. Dat schorst de vergunning niet automatisch, maar aannemers beginnen liever niet met een lopend bezwaar.
• Een waterschap dat de bemalingsmelding niet binnen de termijn beoordeelt. Sommige waterschappen hebben daar capaciteitsproblemen mee gemeld.
• Een fundering die anders blijkt te zijn dan de tekeningen zeggen. Dat komt bij vooroorlogse huizen regelmatig voor.
• Levertijden van damwanden, prefab koekoeken en installaties.

Hoe je zelf tijd wint#

Begin het grondonderzoek en de peilbuismetingen zo vroeg mogelijk. Kies een aannemer die het werk vaker heeft gedaan en de vergunningstukken standaard aanlevert. Informeer de buren voordat de vergunning wordt aangevraagd, niet erna. En leg de keuzes voor de afbouw vast voordat de bouw begint, zodat de installateur niet hoeft te wachten.